村越誠の投資資本主義

グローバルな情報をもとに投資資産を積んでいく慎重派投資家

セクター投資アイデア

レインズデータライブラリーから見る8月首都圏中古住宅市場動向

レインズデータライブラリー

一ヵ月に一回の関東圏住宅市場の定例チェック。

首都圏中古マンション・戸建て売買状況をまとめているレインズデータライブラリーの8月分データが出ていたので、今回の動きについて少しまとめておこうと思う。

成約数は前年比二桁%レベルで減少、価格については前年比上昇が続いているが前月比ベースでいうと若干低下という流れになった。

<市況概要>
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昨年はコロナ禍で`3-6月頃がまともに営業ができなく、7月頃から急速に売れ行きが好調になっていったことと、さすがに今年は在庫の減少具合と物件価格の上昇を見て年前半のかけこみが大きかったこともあり成約数は閑散期ということもあり関東首都圏の成約数は前年比二桁%レベルのマイナスとなった。

<成約数前年比>
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特に東京のマイナス幅はさらに大規模で、ここにきて東京の”高すぎる物件”は閑散期で一旦様子を見ようという人が多くなっていることを意味しているように思える。
一方で埼玉・千葉・横浜・川崎は成約状況においては前月比でも価格上昇が続いており、こちらは東京のクッソ高い物件は買えないから東京通勤圏内物件を買おうという動きによってやや割高でも買おうという動きがまだ続いているようだ。

<在庫状況>
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売り手側から見ると在庫は減少はしなくなりつつあるとはいえ引き続き低い水準をキープしているため、売り急ぐことはないだろうということで在庫の売り出し価格自体は未だ全地域でじわじわと価格上昇している。
そういった意味では買い手側が少し様子見姿勢に転じている一方で、売り手側も売りを急いでおらず、どちらが先にしびれを切らすかの勝負になりつつあるように思える。

結論としては東京中心部の物件は繁忙期になるまでは在庫の少なさもあり成約は小休止といった感じがする。
価格については買い手・売り手側ともお互いの腹の探り合いということで一旦過激な上昇ステージはおさまりつつある。
ただし在庫水準を考えれば価格が下がるということはまず今見えているデータ範囲では考えづらく、さすがにこれまでのように相場に対して2割も高いすけべ価格の物件はさすがに売れないだろう。
1割高く提示しているややすけべ価格物件も適正価格まで値引こうか考える人が出てきそうだ。
そういった意味では東京の物件では明らかに相場に対して高すぎると思える物件については少し値引き交渉余地が生まれたように思える。
一方で埼玉・千葉・横浜・川崎の物件については優良物件であれば少し収入が高ければ購入できる人は相当程度いるということもあり、ここらへんは買える時に買えないと東京のように変に相場を吊り上げられてあの時買っていればという話になりそうな感じがしており、こちらはまだ値引き交渉にはいたれない状況のように思える。

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やはりポートフォリオの主軸はITで行きたい

米企業、4~6月最高益へ ITけん引、消費も回復

普通にど真ん中を狙うべきだろう。

日経新聞で足下の米国企業決算見込みについて記述がなされているが、やはりITが牽引しているという話である。
消費についても利益増を牽引しているものの、今後のコスト高がやや懸念されるということもあり、やはり米企業利益増加の中の大きな割合はITが占めていることは上記日経新聞記事を見れば確実だろう。

ただITと一口にいっても様々なカテゴリが存在するので、あらためてITにどういうカテゴリの銘柄があるのかまとめておきたい。

現在のITセクターの頂点にいるのはやはりクラウドサーバーを提供している会社である。
マイクロソフト・アマゾン・グーグルである。
ただグーグルは検索広告が収益のほとんどなので、実質的にはマイクロソフト・アマゾンが頂点にいる。
ITセクターの利益が伸びることは、最終的にはクラウドサーバーの需要が増加しているわけなので、特にマイクロソフトは株価が下がるとすればIT企業の中では最後の最後になることは容易に想像できる。
(リターンは既にバカでかい企業なので、びっくりするレベルというのは出しづらいそうだが)

この頂点に対してサポートを提供する企業群もITの中には大量にいる。
まず今供給不足ニュースが毎回報道されている半導体や半導体製造をハード面・ソフト面でサポートする企業などがまさにそのカテゴリに入り、大きくITサービス需要動向に今後も左右されることになるだろうが、基本的には全員が利益を享受できている。

また、単純にクラウドサーバーを使用してITサービスを提供する企業群が入る。
うち、B to B向けとB to C向けで大別される。
B to C向けではSNS・Eコマース・配車・ゲームなど多岐に渡るが、当たるか当たらないかの差は大きく、当たらないと永久に赤字を垂れ流す謎の存在になるので、ここは目利きや他社動向は相当注意深く見る必要性があるだろう。
ネットフリックスなどサブスクリプション系エンターテインメントもこのカテゴリに入る。
スマートフォンについては需要自体は既に普及率がグローバルに相当高い状態になっていることから、台数だけではなかなかどうしようもなく、どのように消費者にエンターテインメントコンテンツを提供するかをアップルは考えており、電機製品製造系はエンターテインメントコンテンツ提供カテゴリに入るかもしれない。
B to B向けでも経費精算とか様々な形で企業の効率化をサポートするサービス企業がこのカテゴリに入る。
このカテゴリでは参入障壁がゼロみたいなサービスから、一度契約を取れば非常に切り替えづらくて参入障壁が高いといった会社など色々あるため、如何にサブスクリプションが順調に進んでいるかを確認しながら検討したい。

またクラウドサーバーを使用するにあたって、それ自体をサポートする企業も属するだろう。
サイバーセキュリティやCDNSなどはこのカテゴリに入る。
ここら辺もクラウドサーバー利用者が増加すると需要が増加して全員が利益を享受できるが、似たような競合がいたり、あとは最近だと露骨にマイクロソフトが似たような機能リリースをして潰しに来るといった行為が散見されるため、似たようなサービスを提供できる企業がどれぐらいいるのか・マイクロソフトの動向はどうかを気にする必要性がある。

IT企業が入っていないポートフォリオというのは基本的には考えられず、これらカテゴリの中からどの銘柄をピックアップしていくかを考えたい。
そこらへんのリスクをどう取るかは、狙っている銘柄の技術に対して知見のあるなしで大きく変わるように思われる。

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ITソフトウェア銘柄への投資はマイクロソフトの戦略を見ながら考えたい


マイクロソフトの動向を軸にソフトウェアIT銘柄選びは考えていきたい。

マイクロソフトはナディラCEOになってからのクラウド進展で大きく変身したが、昨今はさらにその流れが加速している。
今まではAzureでASWに追いつけ追い越せといったところだったが、ここにきてリモートワークの拡大から様々なソフトウェアツールをクラウドで利用できるような体制を拡大し、最終的にはウィンドウズ自体をクラウド化し、全てを支配しようという流れが強まっている。
そのための買収も余念がなく、元々エンタープライズ向けPCOSシェアが巨大だったということもあり、その優位性を遺憾なく発揮している。

独禁法でGAFAがあーだこーだと言っているが、本当に規制されるべきなのはマイクロソフトだと個人的には思うものの、昔独禁法でさされたことがあるという知見があるので、そこらへんのロビー活動はばっちりなのだと思う。 
そして一たびマイクロソフトが小さなIT企業が徐々に攻勢を強めている分野に殴り込みをかけたり、買収を駆使したりしてデータを独占していくと、競合他社の株価がぼこぼこに打たれるというのが昨今よく見られる傾向にある。

例えば直近でマイクロソフトのせいで株価がボコボコにされている企業としてセールスフォースドットコムが挙げられる。
セールスフォースドットコムは企業内チャットツールを提供するSLACKを277億ドルで買収で既に最終合意している。
しかし、ほぼこの買収は大失敗に終わりつつあるというのが市場の評価になりつつあり、株価動向も見る限りそういう評価がなされている。
それはなぜなのだろうか?

<セールスフォースドットコムの株価チャート>
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なぜなら多くの企業がウィンドウズを使う中で、リモートワークの進展とともにマイクロソフトがTeamsの提供を拡大しており、SLACKと同等のチャット機能を提供している。
使用者側から見れば全部Teamsでできるんだから、SLACKいらなくね?という結論になる。
さらに切り替えについてもほとんどスイッチングコストがかからないということもあり、何も参入障壁に堀がないため、現在新規顧客獲得もおぼつかなくなりつつあるし、既存顧客もいつ離反してもおかしくない。
そうなると残念ながらセールスフォースドットコムは277憶ドルをどぶに捨てたことになる上、これからリストラなどで企業の成長進捗は遅れることになる。
まあセールスフォースドットコムのオーガニック成長自体はあるので過剰な売られ方はしていないものの、SLACK買収のつけを払いきるまではこの企業はないわということで完全に株価は出遅れる形になってきている。

とにかくソフトウェアIT銘柄を追う際には、マイクロソフトの技術動向を追いかけることは必須であり、マイクロソフトがやろうとしていること・やろうとしていることはマイクロソフトが単独でできるのかできないのかを理解した上でソフトウェアIT銘柄選びは行いたいと思う。
少なくともマイクロソフトとガチンコで勝負しないといけないのにそんなに体力ないですみたいなソフトウェア企業は選ぶべきではないだろう。
そういうのを調べるのめんどくさいしよくわからないというのであれば、一攫千金を狙って意味不明なIT企業の株を買うよりはマイクロソフト株を買って寝ていた方がトータルでいうと儲かると個人的には思っている。

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世界中で販売不動産在庫がカラカラの状態になっている

5月中古マンション成約数、大幅増に コロナ禍の反動で 東日本レインズ

引き続き在庫がカラッカラ。

レインズマーケットインフォメーションで日本の中古不動産市況について5月分の統計データが出てきていたので、データを眺めていた。

<参考サイト>
レインズデータライブラリー

以前にブログ記事では需要増・供給減で日本の中古不動産価格は上昇しているという話をしたが、この流れはほとんど変化はなかった。
いや、実際はさらに在庫が減少していて、成約価格だけ見ると4月よりちょっとだけ下がっているように見えるが、登録在庫はしっかりと値段が上がっており、需要サイドが根負けして高い値段で買い始めたらいつ成約価格が再上昇しても不思議じゃない状態になっている。

これは日本だけでの現象ではなく、米国など先進国全般的にほぼ同じような現象が発生している。
米国では一応建設許可件数や住宅着工件数が増加基調で推移しているのだが、販売在庫が全く間に合っていない状態で在庫がかつてない低いレベルになっている。
この在庫状況では住宅価格が下落するという状況は金利状況が激変しない限りはまず発生しないだろうなと改めて感じる。

住宅価格崩壊というのは基本的にプレーヤー全員が目が$マークの状態でバンバン伸びる需要に対して死ぬほど在庫を抱えた状態になり、そこで金利がひたひたと上昇していく中で需要が頭打ちになった挙句、金利負担で業者が在庫を投げ売る必要性に迫られた時に発生する。 
今のように在庫がカラッカラになっている状態では、多少需要が鈍ったところでちょっと値引きすればいくらでも在庫を売り捌くことが可能なので、困る業者なんていうのはほとんどいない。
それにFRBが2023年まで政策金利は引き上げないと明言しているし、さらに他の先進国は基本的に現状米国の過剰バラマキ財政による需要増におんぶにだっこの状態であり、当面政策金利が上がる気配はゼロだ。

当面金利が上昇しなければ需要がいきなりどかんと減少するという可能性はやはり起こる可能性が非常に低いシナリオとして排除すべきだろう。
というよりも未だ需要はバチバチに強いことを考えると、金利情勢と住宅価格が劇的に変化しない限りは需要サイドから問題が起きると考えることは間違っているだろう。

問題は供給サイドがどの時点で本気を出して供給として出てくるかである。
住宅価格が上昇すれば必然と売ろうと思う人は増加するので、住宅価格の上昇に合わせて自然と供給は増えてくるはずである。
それと需要と供給のギャップがこれだけあるんだから、とりあえず作れるだけ作っちまえということで用地確保・建設許可・資材確保・建設人員確保ができれば供給も増えてくるはずである。
日本はともかくとして、米国の不動産会社なんてみんな金の亡者みたいな人達ばっかりなのだから、儲かると判っていればいくらでも在庫積み増しを行ってくるように思える。

この供給増のタイミングで様々なモノ需要が活発化するので、そこで住宅バブルとそれに付随した好景気が来ることを個人的には引き続き想定している。

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半導体株は今年いっぱいは保有継続で問題なさそう

Chip shortage to last until at least mid-2022, warns manufacturer

今年いっぱいは半導体株は持っていても大丈夫なのかなというイメージ。

上記FT記事では、これまで何度もメディアでは話題になっていた世界的な半導体の供給不足については2022年半ばぐらいまで少なくとも続くのではないかという話が各種関連会社から出ているという話である。
この記事を見て、これが本当であればとりあえず半導体株は今年いっぱいは保有をしていても問題はないように思えた。
その理由は以下の通りだ。

一般的には株価は半年先ぐらいを織り込んでいると言われている。
なので、株価は需要がピークになる前に株価が天井を打つ。
供給企業が在庫がなさすぎると言っている段階はかなり株価的には本来危うい状況である。
過去には2017年に工作機械で同様な現象が見られ、工作機械パーツ大手のTHKが引き合いが強く在庫不足といったコメントを出したところが関連業種の株価ドピークだったりしている。

<THKの株価チャート>
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上記チャートでいうと2017年末らへんだったと憶えている。
この後は米国の政策金利引き上げによる景気鈍化や米中貿易摩擦で結局数ヵ月後に需要ピークを迎えたということもあり、やはり一般的には株価は半年先ぐらいを捉えているという考え方が浸透しているということである。

問題はじゃあ半導体業界については在庫不足・供給不足の解消がどの時期が半年前になるのかというところであろう。
上記FT記事ではかなり明確に半導体供給不足は関連企業が少なくとも2022年半ばぐらいまでは続くだろうと言及している。

なので株価の先行具合を定説通りに捉えれば、半導体株のピークはとりあえず今ではなく少なくとも2021年いっぱいぐらいは大丈夫なのではないかと思う。
まあその前に全部株価は織り込んじゃってるのではないかというのもさもありなんみたいな話なので警戒は続けつつというところだろうけど、今年2-3月のアルケゴスショックでややSOX指数が不安定な動きをしたところを考えると保有を継続して不安に思う投資家もそこそこいたと思うが、上記ニュース記事が出てとりあえずはそこまで底割れを不安視する必要性はないという感触を個人的には得ている。
少なくともなんか需要も読めないし売り上げも全然立ってないしみたいな意味不明な荒唐無稽銘柄と比べれば株価の安定性・上昇可能性は今の局面なら普通に高いだろう。 

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