http://www.reins.or.jp/library/2026.html
↑中古住宅不動産市場統計を出しているレインズデータライブラリーのHP
毎月レインズデータライブラリーで発行されている首都圏の中古住宅不動産市場動向の2026年6月データを今回は確認していきたいと思う。
まずは概況からである。
【中古マンション市場の概況】
前月とほぼ傾向は同じで、成約数も成約単価も伸びておらず、踊り場的な状況であり、これだけグロス価格上昇していて、かつ政策金利上昇でローン金利も上がっていればそりゃ停滞しますわなという状態が継続している。
【地域別成約単価推移動向】
地域別でみても前月と傾向は同様だ。
グロス価格がバチクソに高い東京区部が全面的に成約数が減少していて、単価も動かない状態となっている。
一方で、実需メインの東京区部以外の地域いは単価が成約・単価が緩やかながら上昇しているわけで、家賃上昇で買った方がお得的な側面と、建築費上昇で供給制約があるので、その分は単価上昇するよねという動きになっている。
【新規登録・在庫・成約価格時系列データ】
このような物件価格が高いところほど状況は停滞しているのに、新規登録と在庫価格は未だに上昇している。
これは地区別の動向を見てもらえればわかるが、都心3区でとにかくやばいということで新規売り出し登録がたくさん出ていて、70平米2億円物件が大量に売り出されているのだが、一方で実際の成約は55平米・1.2億円が平均であり、ひたすら高額物件が在庫滞留してしまっている状態にあり、高額物件における売り手の希望価格と買い手の希望価格に大きな差が生じてしまっている。
こう見ると、現在の首都圏中古マンション市場の動向はかなりわかりやすい。
70平米・グロス価格1.5億円のところに明らかな壁が存在している。
グロス価格1.5億円になるとペアローンをフルで借りてぎりぎり出るかどうかの瀬戸際金額であり、それより上はもはや実需の世界ではなく、転売業者の世界であったわけである。
転売業者によって余分に押し上げられたグロス価格1.5億円以上の物件は、元々転売ヤーの間でキャッチボールされていただけであったため、それが政策金利上昇・規制強化によってキャッチボールできなくなり、慌てて売る動きが出始めている。
しかし、都心3区では70平米2億円みたいな空気読めない在庫の出し方をしているが、結局70平米1.5億円でしか成約していない状態であり、坪単価700万円オーバーの物件は港区ド真ん中でない限りは値引き不可避という状態にある。
一方で、東京実需が買える1億円未満の物件はそこまで在庫価格と成約価格の乖離は大きくなく、インフレによる建築費・資材費の上昇で現実的に建てるために必要な費用は上昇していることで、いわゆるコンクリ貯金的な側面もあり、まだ姿勢は維持されている。
ただし、在庫の増加率は都心3区ほどひどい状況ではないが、それでも東京区部は全体としてじわりと新規登録に対して成約がやや少ない状態にあって、じわりと在庫が増えているので、実需しか買っていないような物件はそこまで下がらないかなと思う一方で、転売業者がたくさんいて価格が本来の実力以上にフレアしてしまっている物件は一定の値下げはもう避けられないだろうという状態にあることは確実である。
サイクル的にはどれだけの深さになるかは不明だが、下降気味だということは確実だと思う。
ここらへんの住宅不動産価格サイクルの考え方については下記過去記事を参考にしてもらいたい。
【過去参考記事】
住宅不動産価格の先行きを予想するために知っておくべき不動産需給サイクルとは？
なお、こうしたことを総合的に考えると、新築タワマン購入してすぐ転売すれば利益が出るという時代は完全に終わったと言えるだろう。
日々金融市場で思ったことや金融データをつぶやいている村越誠のツイッターはこちらのリンクをクリック
↑中古住宅不動産市場統計を出しているレインズデータライブラリーのHP
毎月レインズデータライブラリーで発行されている首都圏の中古住宅不動産市場動向の2026年6月データを今回は確認していきたいと思う。
まずは概況からである。
【中古マンション市場の概況】
前月とほぼ傾向は同じで、成約数も成約単価も伸びておらず、踊り場的な状況であり、これだけグロス価格上昇していて、かつ政策金利上昇でローン金利も上がっていればそりゃ停滞しますわなという状態が継続している。
【地域別成約単価推移動向】
地域別でみても前月と傾向は同様だ。
グロス価格がバチクソに高い東京区部が全面的に成約数が減少していて、単価も動かない状態となっている。
一方で、実需メインの東京区部以外の地域いは単価が成約・単価が緩やかながら上昇しているわけで、家賃上昇で買った方がお得的な側面と、建築費上昇で供給制約があるので、その分は単価上昇するよねという動きになっている。
【新規登録・在庫・成約価格時系列データ】
このような物件価格が高いところほど状況は停滞しているのに、新規登録と在庫価格は未だに上昇している。
これは地区別の動向を見てもらえればわかるが、都心3区でとにかくやばいということで新規売り出し登録がたくさん出ていて、70平米2億円物件が大量に売り出されているのだが、一方で実際の成約は55平米・1.2億円が平均であり、ひたすら高額物件が在庫滞留してしまっている状態にあり、高額物件における売り手の希望価格と買い手の希望価格に大きな差が生じてしまっている。
こう見ると、現在の首都圏中古マンション市場の動向はかなりわかりやすい。
70平米・グロス価格1.5億円のところに明らかな壁が存在している。
グロス価格1.5億円になるとペアローンをフルで借りてぎりぎり出るかどうかの瀬戸際金額であり、それより上はもはや実需の世界ではなく、転売業者の世界であったわけである。
転売業者によって余分に押し上げられたグロス価格1.5億円以上の物件は、元々転売ヤーの間でキャッチボールされていただけであったため、それが政策金利上昇・規制強化によってキャッチボールできなくなり、慌てて売る動きが出始めている。
しかし、都心3区では70平米2億円みたいな空気読めない在庫の出し方をしているが、結局70平米1.5億円でしか成約していない状態であり、坪単価700万円オーバーの物件は港区ド真ん中でない限りは値引き不可避という状態にある。
一方で、東京実需が買える1億円未満の物件はそこまで在庫価格と成約価格の乖離は大きくなく、インフレによる建築費・資材費の上昇で現実的に建てるために必要な費用は上昇していることで、いわゆるコンクリ貯金的な側面もあり、まだ姿勢は維持されている。
ただし、在庫の増加率は都心3区ほどひどい状況ではないが、それでも東京区部は全体としてじわりと新規登録に対して成約がやや少ない状態にあって、じわりと在庫が増えているので、実需しか買っていないような物件はそこまで下がらないかなと思う一方で、転売業者がたくさんいて価格が本来の実力以上にフレアしてしまっている物件は一定の値下げはもう避けられないだろうという状態にあることは確実である。
サイクル的にはどれだけの深さになるかは不明だが、下降気味だということは確実だと思う。
ここらへんの住宅不動産価格サイクルの考え方については下記過去記事を参考にしてもらいたい。
【過去参考記事】
住宅不動産価格の先行きを予想するために知っておくべき不動産需給サイクルとは？
なお、こうしたことを総合的に考えると、新築タワマン購入してすぐ転売すれば利益が出るという時代は完全に終わったと言えるだろう。
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