http://www.cityhouse.cn/default/forsalerank.html
↑中国の地域別不動産価格動向が見れるサイト
算数的に買えないことは自明の理。
中国政府は一応口だけはなんとか住宅不動産販売を回復させようとあれやこれやと言っているが、実際は今年の住宅不動産販売数は相変わらず前年比-30~-40%と全く売れていないに等しい販売状況で、販売金額の前年割れもとうとう4年連続となっている。
では、なぜ色々中国政府が不動産販売支援をしているように見えながら、販売は回復しないのだろうかというのを今回はまとめていきたい。
そのヒントは記事上部にある中国の地域別不動産販売金額が載っているサイトである。
そこで、上海や北京などの一等地ではなく、やや微妙な地域の価格動向を見ていきたい。
例えば合肥の不動産価格を見てみよう。
【合肥の住宅不動産価格動向】
上記で黄色い線が中古価格・青い線が新築価格・赤い線がその地域の平均月額賃料×12ヵ月×30年で計算された不動産価格である。
見ていただければわかるが、赤い線というのは上記計算式が意味することは、年利回りが3.333%を前提とした不動産価格である。
これに対して黄色の中古価格や青色の新築価格を見てもらえればわかるが、平気で2倍ぐらい高い。
つまり、年利回りはせいぜい1.6%~2%ぐらいしかないことがわかる。
これが日本のようにゼロ金利社会であるならばまあこれでもギリギリ正当化できる利回りであるが、 中国の住宅ローン金利は平気で4~5％あるわけで、3%近くの逆ザヤとなっている。
つまり、この逆ザヤを正当化するにはアメリカのようにインフレ社会で家賃や物件価格が上がり続けることが前提での取引である。
しかし、今の中国の経済情勢はどうだろうか？
インフレ率はほぼデフレであり、物件在庫が大量に余ってしまっており、皆在庫処分に困っている状況だ。
そう考えると3%近くの逆ザヤが正当化できるわけはないのである。
ここで不思議なのは、なぜ逆ザヤ・在庫過多なのに新築価格・中古価格が未だにこのような高止まりをしているかということである。
実はこれは前から言われているが、中国政府が不動産販売価格を下げすぎないようにするなという指導が入っているものであるわけで、つまり現在の販売価格は全くマーケット価格ではないのである。
【参考ニュース】
中国、大都市も不動産値下げ制限 地方財政悪化に危機感
よって、結局は賃貸利回りが2%以下しかない上に、デフレで住宅不動産在庫が市場にあふれるほど出回っている状態で、住宅ローン金利4~5%を払って買う馬鹿はどこにいるのか？という素直な問いに戻ってしまうわけであり、これが結局は中国の住宅不動産販売が一向に回復しない原因である。
中国住宅不動産販売が回復しなければ景気回復があり得ないのは市場のコンセンサスであり、そう考えれば一時中国本土株・香港株が上昇したのは砂上の楼閣であることはすぐにわかる話である。
根本的に中国不動産が底打ちをするようになるには、下記過去記事に書いたような対策が出てくるまでは期待できず、それまでは中国株投資はやはり御法度なのである。
【過去参考記事】
中国不動産バブルの発生・崩壊した原因のおさらいと今後どのように後始末が行われるかの考察
日々金融市場で思ったことや金融データをつぶやいている村越誠のツイッターはこちらのリンクをクリック
↑中国の地域別不動産価格動向が見れるサイト
算数的に買えないことは自明の理。
中国政府は一応口だけはなんとか住宅不動産販売を回復させようとあれやこれやと言っているが、実際は今年の住宅不動産販売数は相変わらず前年比-30~-40%と全く売れていないに等しい販売状況で、販売金額の前年割れもとうとう4年連続となっている。
では、なぜ色々中国政府が不動産販売支援をしているように見えながら、販売は回復しないのだろうかというのを今回はまとめていきたい。
そのヒントは記事上部にある中国の地域別不動産販売金額が載っているサイトである。
そこで、上海や北京などの一等地ではなく、やや微妙な地域の価格動向を見ていきたい。
例えば合肥の不動産価格を見てみよう。
【合肥の住宅不動産価格動向】
上記で黄色い線が中古価格・青い線が新築価格・赤い線がその地域の平均月額賃料×12ヵ月×30年で計算された不動産価格である。
見ていただければわかるが、赤い線というのは上記計算式が意味することは、年利回りが3.333%を前提とした不動産価格である。
これに対して黄色の中古価格や青色の新築価格を見てもらえればわかるが、平気で2倍ぐらい高い。
つまり、年利回りはせいぜい1.6%~2%ぐらいしかないことがわかる。
これが日本のようにゼロ金利社会であるならばまあこれでもギリギリ正当化できる利回りであるが、 中国の住宅ローン金利は平気で4~5％あるわけで、3%近くの逆ザヤとなっている。
つまり、この逆ザヤを正当化するにはアメリカのようにインフレ社会で家賃や物件価格が上がり続けることが前提での取引である。
しかし、今の中国の経済情勢はどうだろうか？
インフレ率はほぼデフレであり、物件在庫が大量に余ってしまっており、皆在庫処分に困っている状況だ。
そう考えると3%近くの逆ザヤが正当化できるわけはないのである。
ここで不思議なのは、なぜ逆ザヤ・在庫過多なのに新築価格・中古価格が未だにこのような高止まりをしているかということである。
実はこれは前から言われているが、中国政府が不動産販売価格を下げすぎないようにするなという指導が入っているものであるわけで、つまり現在の販売価格は全くマーケット価格ではないのである。
【参考ニュース】
中国、大都市も不動産値下げ制限 地方財政悪化に危機感
よって、結局は賃貸利回りが2%以下しかない上に、デフレで住宅不動産在庫が市場にあふれるほど出回っている状態で、住宅ローン金利4~5%を払って買う馬鹿はどこにいるのか？という素直な問いに戻ってしまうわけであり、これが結局は中国の住宅不動産販売が一向に回復しない原因である。
中国住宅不動産販売が回復しなければ景気回復があり得ないのは市場のコンセンサスであり、そう考えれば一時中国本土株・香港株が上昇したのは砂上の楼閣であることはすぐにわかる話である。
根本的に中国不動産が底打ちをするようになるには、下記過去記事に書いたような対策が出てくるまでは期待できず、それまでは中国株投資はやはり御法度なのである。
【過去参考記事】
中国不動産バブルの発生・崩壊した原因のおさらいと今後どのように後始末が行われるかの考察
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