https://www.youtube.com/watch?v=iXXJlSsjsCM
↑最近見ている不動産投資関連チャンネル
普通に考えるとライバルの多い投資は上手くいかんよねという話。
なぜ不動産業者の言うことを鵜呑みにしたワンルームマンション投資がうまくいかないのかというのを色々不動産投資関連のYoutubeチャンネルを見ていると大体の感じがわかってきた。
大きな原因は参入者が不動産業者の言うことを鵜呑みにして言われるがままに気軽に投資してしまっていることにあるだろう。
23区ワンルームマンションだと、ボリュームゾーンは2000-3000万で、そこに業者が上乗せ価格＋サブリースはめ込みで表面利回り4%・物件価格3000~3500万円みたいな価格ではめ込まれてしまう人が多いようである。
この3000万円前後というのがかなり絶妙なラインで、年収500万円前後だと意外と借りれちゃう価格ということで、都心で正社員やっている人であれば普通にお金を借りて買えちゃう金額で、不動産業者の言うことを鵜呑みにしている人はちゃんと物件価格を調べずに参入してしまう。
これによって都心ではワンルームマンションが供給過剰になっている上に、そもそもワンルーム自体が実需が皆無で投資家同士でしか売買していないマーケットということで、どうもあまり市況が良くない状態が続いているようだ。
一方で都心ファミリー向けになるとこうはならない。
現在東京23区のファミリー向け物件（2LDK以上） になると、よっぽど築古でなければスタートは4000万円が最低ラインの世界である。
今なら5000万円からがスタンダードみたいなところだろうか。
不動産の世界では、やはり高額であればあるほど参入障壁が高いわけであり、3000万円という世界ではあまりにも参入者が多すぎるということなのだと思う。
価格もそうだが、買うだけであとは大丈夫みたいな不動産業者の甘言に乗ってしまった場合は、別に築古ぼろ物件を自分で手入れしてやっているわけでもなく、やはり工夫がないので同じような競争相手が多すぎるということに尽きると思う。
さらに2LDK以上であれば実需層が厚いので、ワンルームマンションとは市況の雰囲気は全然違うのである。
【過去参考記事】
特に個人的に不思議なのがぜんぜん何も調べていない人がワンルームマンション投資において、表面利回りがJREIT以下の商品を買うというところにある。
しかも今いったJREITの比較はワンルームマンション投資において「表面利回り」での比較という話である。
JREITの場合は、基本的に投下した資金に対して配当利回り3-4％の範囲をうろうろするような資産であるため、配当利回り3-4%というのは実質的にはネット利回りである。
（ここから株式配当税率20.315%引かれるわけなのと、JREITはエクイティ投資なのでそこは鑑みる必要性があるが）
なので、これより低いネット利回りしか出せないようであれば、普通にJREIT投資していた方がいつでも売却できるという流動性の観点からも有利である。
ワンルームマンション投資で表面利回り4%だと元本払い・利払い（しかも利率2%とか高い）・修繕費用・管理費用・固定資産税・空室リスク・空室時のADとか諸々入れていくと全然残らんやんけというより余裕で赤字終始ということで、一般的にワンルームマンション投資では表面利回り8％ないとやらない方がマシみたいな感じであることは、算数的にもマーケティング的にも確かにそうだという話になるだろう。
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↑最近見ている不動産投資関連チャンネル
普通に考えるとライバルの多い投資は上手くいかんよねという話。
なぜ不動産業者の言うことを鵜呑みにしたワンルームマンション投資がうまくいかないのかというのを色々不動産投資関連のYoutubeチャンネルを見ていると大体の感じがわかってきた。
大きな原因は参入者が不動産業者の言うことを鵜呑みにして言われるがままに気軽に投資してしまっていることにあるだろう。
23区ワンルームマンションだと、ボリュームゾーンは2000-3000万で、そこに業者が上乗せ価格＋サブリースはめ込みで表面利回り4%・物件価格3000~3500万円みたいな価格ではめ込まれてしまう人が多いようである。
この3000万円前後というのがかなり絶妙なラインで、年収500万円前後だと意外と借りれちゃう価格ということで、都心で正社員やっている人であれば普通にお金を借りて買えちゃう金額で、不動産業者の言うことを鵜呑みにしている人はちゃんと物件価格を調べずに参入してしまう。
これによって都心ではワンルームマンションが供給過剰になっている上に、そもそもワンルーム自体が実需が皆無で投資家同士でしか売買していないマーケットということで、どうもあまり市況が良くない状態が続いているようだ。
一方で都心ファミリー向けになるとこうはならない。
現在東京23区のファミリー向け物件（2LDK以上） になると、よっぽど築古でなければスタートは4000万円が最低ラインの世界である。
今なら5000万円からがスタンダードみたいなところだろうか。
不動産の世界では、やはり高額であればあるほど参入障壁が高いわけであり、3000万円という世界ではあまりにも参入者が多すぎるということなのだと思う。
価格もそうだが、買うだけであとは大丈夫みたいな不動産業者の甘言に乗ってしまった場合は、別に築古ぼろ物件を自分で手入れしてやっているわけでもなく、やはり工夫がないので同じような競争相手が多すぎるということに尽きると思う。
さらに2LDK以上であれば実需層が厚いので、ワンルームマンションとは市況の雰囲気は全然違うのである。
【過去参考記事】
日本の中古マンション市場状況（2022年11月）
特に個人的に不思議なのがぜんぜん何も調べていない人がワンルームマンション投資において、表面利回りがJREIT以下の商品を買うというところにある。
しかも今いったJREITの比較はワンルームマンション投資において「表面利回り」での比較という話である。
JREITの場合は、基本的に投下した資金に対して配当利回り3-4％の範囲をうろうろするような資産であるため、配当利回り3-4%というのは実質的にはネット利回りである。
（ここから株式配当税率20.315%引かれるわけなのと、JREITはエクイティ投資なのでそこは鑑みる必要性があるが）
なので、これより低いネット利回りしか出せないようであれば、普通にJREIT投資していた方がいつでも売却できるという流動性の観点からも有利である。
ワンルームマンション投資で表面利回り4%だと元本払い・利払い（しかも利率2%とか高い）・修繕費用・管理費用・固定資産税・空室リスク・空室時のADとか諸々入れていくと全然残らんやんけというより余裕で赤字終始ということで、一般的にワンルームマンション投資では表面利回り8％ないとやらない方がマシみたいな感じであることは、算数的にもマーケティング的にも確かにそうだという話になるだろう。
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