アマゾン、倉庫の余剰スペースを転貸しへ－オンライン販売鈍化で
成長性が裏切られてるのにそのキャップレートはなくね？という素直な疑問をぶつけられた結果。
アマゾンはこれまでEコマースのさらなる拡大を予想して大量に倉庫スペースの確保を進めていたわけなのだが、前回決算にてこの倉庫スペースの拡大策について失敗だったと吐露しており、
「eコマース発注多くなると見越して大量に倉庫押さえたんだけど、全然そこに届く気配ないわﾃﾍｯ☆」
「これから地主と交渉して契約解消したり、解消できないやつは転貸するんでよろしくぅー」
とい内容を説明したばっかりに当のアマゾンだけでなく、倉庫業者株も賃料が苦戦しそうということで株価が大幅安になっている。
特にこの影響が甚大なのは物流倉庫REITである。
その中でも代表格はプロロジスなのだが、ほんとにこれ物流倉庫REITなのかよと思えるレベルの株価滑落っぷりである。
【プロロジスの株価チャート】
これは物流倉庫REITがコロナ禍に直面してもオフィスやショッピングモールとは違い低空室率でこれからニーズもどんどん増えるから多少キャップレート低くても投資できるよねと資金が殺到していたのだが、アマゾンの決算カンファレンスで実は物流倉庫余ってるんじゃないのというのがバレてしまったために、金融引き締めで金利水準変わってるのにこのキャップレート正当化できるのかよという素直な疑問によって株価は打ち砕かれたということになる。
プロロジスの株価すっ高値の位置ではおそらく配当利回りは2%ぐらいだったはずで、米債10年金利が3%で賃料収益の上昇期待が剥落したとなれば駄目だこりゃーとあっという間に3割売られるのもまあ納得の話である。
それだとオフィス出金回復している中でオフィスREITで利回り4%近くを確保した方がずっとましじゃねーかという話になるわけで。
（米国人っていやそれわかってただろと思うところで急に顔真っ赤にしてぶん投げる激情性があったり）
アマゾンの物流倉庫整理は多分すぐに終わるようなものでなく、ターム的には1年ぐらいかかるような話になると思うのでその間は物流倉庫は常に米国内で余剰スペースを抱えたままの状態になるわけでテナントの確保・賃料の引き上げが難しくなるわけなので物流倉庫REITも1年ぐらいはパッとしない状況が続くと思う。
（まあそもそも足元の米国REITが金利上昇・クレジット市場低下でぱっとしないわけだが・・）
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