村越誠の投資資本主義

グローバルな情報をもとに投資資産を積んでいく慎重派投資家

JREIT

米国金利が反発したのにJREITがまだ上昇している背景

東証REIT指数、2100台に 約12年ぶり
<東証REIT指数のチャート>
タイトルなし


木曜日はさすがに国債金利低くなりすぎだろということで米国債中心に金利が反発し、同様に米国REITも値下がるという展開になった。
普通に考えれば米国REITが下がるんだからJREITも下がるだろうと考えるだろうが、ところがどっこいということで金曜日は金利高も無視しての大幅上昇になった。

このブログでは再三記載している通りJREITは日本国債の金利がなくなっていく中で、金融機関にとっては重要なインカムゲイン収入源であり、いずれかの段階で買わざるをえない展開に追い込まれるだろうと考えている。
しかし、現在はまだ継続的な買い手は中長期マネー運用メインの生保までであり、地銀はまだ十分なポートフォリオを構築できていないと以前のブログでは記述した。

<過去参考記事>

日銀考査で地銀がJREITの買いに出遅れているという噂


そしてその原因は日銀考査が邪魔しているというところまで推測している。そして地銀の中にはそこそこ利益が乗っかってきたということもあり、JREITベアファンドを買って実質的な一部利益確定を進めていた人達も相当いたはずだ。
しかしJREITが上昇していく中でおそらくだが、日経新聞でJREIT指数2100到達という記事が大きく出てしまったため、これも推測だが地銀などのお偉いさん方から「そういえば我が銀行のポジションはどうなっているんだね?」と聞かれた担当者が「はい、持っているポジションとベアファンドで両建てになっているので損益ゼロです」とか発言してしまい、お偉いさん方の逆鱗に触れてしまった可能性がある。

そしてその後待ち受けているのはベアファンドの解約指令であり、この2100の大台に乗ってからの初動上げはおそらく両建てになっているベアファンドの解約からスタートしているものと思われる。
だから金利が上がろうが下がろうが関係なく、売りポジションが解約されているわけだから上昇するわけだ。




一方で米国REITは買わざるをえないという人がいないので普通に金利が上昇すれば売りという自然な反応をしているのだと思う。
それにJREITは米国REITと比べても投資バリューがあることも前回ブログでは記載した。
このまま自分がターゲットとしている2200-2300まですんなり到達してしまうのかどうかじっくり観察していきたいと思う。
とりあえず2200-2300の間に到達するまではポジションの追加で問題ないだろう。
でも無限に上がるわけでもないので2300より上のムーンショットみたいな上昇は素直にポジションを利益確定してさっさと撤退したいと思っている 。


日銀考査で地銀がJREITの買いに出遅れているという噂

あくまでツイッター観測レベルの話ですが。

どうやら地銀が日銀考査でJREITの買いが出遅れているという噂のようだ。いくつかツイッターを抜粋しておきたい。


なるほど、確かに足元でJREITの大幅買い越し主体というのは生保であり、生保は中長期マネーを扱うということもありJREITに手を出すハードルは地銀と比べては低いということだろう。


そして日本国債の利回りがほんとに長いデュレーションリスクを取らないと利回りは取れないし、外債も米ドルについては長期金利が短期金利を下回る逆イールドが発生しちゃっているし、ユーロ建てもかなり金利が潰れてスペイン10年国債さえ0金利になろうとしている。

でも高配当利回り株といった株資産に手を出すにはリスクが高すぎる。
ということでJREITを金法が買わなければいけない状態になっているというのはかなり見えやすい状況になっている。

それにJREIT自体は実は諸外国REITと比べるとお得感がある。
REITの代表格はやはり米国REITだが、米国REITは実は足元で少し苦しい。
JREITの利回りは足元で3.62%、米国REITの配当利回りはおよそ4%と絶対値ベースでは確かに米国REITの方が利回りが高いが、対10年国債利回り格差でいうとJREITは3.8%、米国REITは2.5%とJREITに軍配がある。
さらに日本円から米ドルに通貨をヘッジするコストは2.46%となっている。
日本の投資家が為替リスクをゼロにして米国REITに投資すると1.54%しか利回りが残らないのだ。
しかも米国REITの最大の弱点はショッピングモールREITで複数の小売り業者がデフォルトを起こしており、空室リスク上昇懸念が生じており、ここ数年EPSが上昇していないことにある。
一方、JREITは堅調なオフィス需要を背景にまだEPSが上昇しており、配当金増額が見込める。
こういう諸々を考慮すると個人的なそろばん勘定と過去のバリュエーション履歴を見ると東証REIT指数は2200-2300の間ぐらいまでは上昇余地があるとにらんでいる。
(そこより上はちょっとどうなるかよくわからない)

なかなか押し目がなくてつらいところだが、押し目がないところは少額ずつ積んでいって押し目ができたところが大きめに金額を積んでいくという作戦に出ている。
それに冒頭のように日銀が地銀のJREIT買いを邪魔しているのであれば、最後地銀が買い向かうまでは十分に高い位置で地銀が玉を買ってくれるということもあるので、まだ自分の後ろに買い手がいるという安心感がある。
個人・外国人が売り越しというのが若干不安感があるので、一定程度の下落というのも頭に入れながら積み増しをターゲットプライスまで続けていこうと思っている。 

日本株を買うよりはJREITを買うほうが吉

東証REIT指数、11年7カ月ぶり高値 利回り求め資金流入

年金だけだと2000万円不足だと聞いて資産運用を始めようと意欲の湧いている人が増えているというが、足元の相場でいうと日本株の動きは非常に難しい。

このブログでは再三記事にしている通り米中貿易摩擦に伴う設備投資関連株へのダメージが深く、設備投資関連銘柄の多い日本株については米国株と比べて不利だし、特にすごい割安というわけでもない。
日本株を買わなきゃいけないという理由を見出すのが難しいのが現状だ。

一方でJREITは日本株に比べるといくつかの点で有利だ。
一番大きいのは地銀が余らしている預金の振り向け先が円資産だとJREITしか流動性ある上に、株よりはリスクが低いというところにあるだろう。つまり地銀はJREITを買わざるを得ないという状況にある。
二番目に有利な点としてJREITはREITの中でも国際的には投資妙味が高いことが挙げられる。JREITの分配金利回りが3%後半ある一方で、米国REITは利回り4%と国債金利とのスプレッドを考えるとJREITの方に投資妙味としては分がある。
しかも米国REITの場合は中にショッピングモールREITが結構入っているが、ご存知の通り米国のショッピングモールはECの拡大に伴いかなり苦しいといわざるをえない状況である。

こうした2点が日本株よりもJREITを選好するべきだという話になる。
ただ、JREITにも一点死角があるとすればWeworkの存在だ。
現在不動産市場ではシェアオフィス勢が従来家賃より高値で床を確保しているというのだが、又貸しビジネス的な側面の大きいWeworkについては赤字垂れ流しかつ最終的にどう黒字化までもっていくのかさっぱりわからなく、仮にいきなり資金調達の糸が切られるとにっちもさっちもいかなくなる危険性がある。
その時気づいたらオフィス床面積の余剰感がいきなり大きくなり、家賃下落を招くという危険性があるので、WeworkのクレジットリスクについてはJREIT投資にあたって気配りしておく必要性はあるかもしれない。 


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JREITに出ちゃいけないチャートの形が出現

<東証REIT指数のチャート>
無題

あ・・・
これってヘッドアンドショルダー・・・
これは東証REIT指数が1650割れるのは確実でしょう。
というよりこれだけ金利高懸念があれば、そりゃREIT買う意味ないですよねというのは当たり前のことで。

JREITは去年酷かった分、今年は幾分かましかも

REIT「年1~2割上昇」 18年の市場予測 
賃料拡大期待根強く 投信の売り、勢い鈍化 


米国リートはてんで駄目だけど、JREITは去年投信解約の売りが飛びかってた分、年初の動きは思ったよりも良い。
米国リート買うぐらいだったらJREIT買ってた方がいいですねという話。
ただし、金利が一発上がると駄目になるので、やっぱりパフォーマンスは株に劣後するでしょう。 
記事にあるような1~2割上昇とかはどう考えても高望みしすぎで、せいぜい一桁後半でしょう。 
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