村越誠の投資資本主義

グローバルな情報をもとに投資資産を積んでいく慎重派投資家

JREIT

外資ファンドが強引なドリブルでJREIT投資を拡大

海外勢、REITに触手 米ファンド、日本の中堅買収提案 割安銘柄多く投資攻勢

より直接的に金融取引経由で日本の不動産投資を拡充してきたなと。

日経新聞の報道で米投資ファンドがJREITの買収提案を強行して行ってきたというのが報じられている。
この動きは海外REITが米長期金利上昇を背景にスプレッドが取りづらくなっていることが背景にある。
大体米国REITの配当利回りは4%ぐらいで推移するのだが、米債超長期金利が10年1.7%、30年2.4%となってスプレッドが以前に比べ縮小してきている。
一方でJREITでは配当利回り3.6%、日本国債10年金利はゼロで磔状態で、30年も現在の0.6%を大きく超えてくるというのも想像しづらい。
つまりJREITの対リスクフリー金利スプレッドは米国REITの対リスクフリー金利スプレッドと比べて厚い状態となっている。
加えてまだレバレッジが高く構成されていたりコロナウィルスでややダメージが大きい商業モール比率の大きい米国REITと比べると、比較的手堅いレバレッジで運用されているJREITの安心感は高いと言えるだろう。
世界的な運用難の中で、ここを多少無理してでも取りに行ってやろうというのが上記日経新聞の記事から感じるところである。

ただし、JREITをここから積み立て投資でさらに追いたいかというと個人的にはやや否定的だ。
それは既に JREITが3年移動平均線を超えての推移になっており、NAV倍率は2月末が1.08なのでおそらく足下は1.1ぐらいでの推移をしていると思われる。
決してすごく割高というわけではないものの、このブログ記事では既に外資が日本の不動産投資拡充を狙っていることを記事にしていたのは記憶に久しい。
下記記事を書いたのが今年の1月25日なので、ここからさらに強引なドリブルをかましてくるような投資の仕方を外資ファンドがしてきたことになる。

<過去参考記事>

運用難の中、日本不動産への投資を拡大させる外資


そのことを考えるとこうした記事が日経新聞に出ているのは知っている人は既に知っている話で、かつ真っ当な手法ではなく強引な手法でリターンを取りに行くようなプレイヤーがJREIT市場に登場してきたことが意味することはやはり一番おいしいところは既に終わっているように思えるということである。
ただ既にコロナウィルスショックで3年移動平均線を下回り続けた2020年中に安値で拾えた人はこうした外資の日本不動産投資の拡充によって長くJREITを高値維持してくれることが期待でき、たっぷりと配当金を貰い続けることが期待できることに変わりはないので、引き続き以前記事にした通り安値で拾えたJREITはホールド継続して配当金をエンジョイする方向で問題ないと思う。

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JREITはやはり3年移動平均を割っている間は買い

<東証REIT指数のチャート>
タイトルなし


過去3年移動平均割っている時は基本的に買い。

ここもとJREITが急騰しており、これまでJREIT積み立て投資を行っていた身としてはようやくホッとしたところである。
JREITがなぜ上昇したかというと、やはり以前に書いたブログ記事のこの事情が大きいように思える。
少なくとも金法系マネーで何かしらの事情で資金配分を変えてJREITへの資金投下を増やしたことは間違いないと思う。

<過去参考記事>

LQDが限界を迎えたため上昇するJREIT


また、もっと理論的なことを言うと下記記事がJREIT投資の一番のポイントだと思っている。

<過去参考記事>

JREITの積み立て投資を継続


ここから導き出せる教訓はやはり利回りの底堅さが歴史的に証明されている商品が3年移動平均線を割っている間は買いということである。
これがシクリカル銘柄や中長期的にファンダメンタルズが逆風の高配当銘柄とかだと場合によっては配当原資が足りず減配の憂き目にあったりとか株価の爆下げを食らったりなどしてパフォーマンスがボロボロになったりする(石油株とかJTとか・・・)
しかし歴史的に不動産投資は安値を拾えば家賃収入とその後の不動産価格の回復によって定期収入は安定的に推移することはツイッターにも多くの不動産投資家がいることを考えれば当然の話だろう。
その割安度の一つの目安としてはやはり過去3年平均より安い位置にいるかどうかというところがやはり一番のポイントだと思う。

ただこの急騰によってJREIT投資はおいしいところの半分以上はこれで終わったと個人的には思っている。
個人的にもこの時点で積み立て投資をやめて、後は安値で仕込めたポジションの配当金をエンジョイするに留めようと考えている。
まだJREITの上値余地はあるようには思うものの、株は上値を追ってもいいけど、REITは基本的に丁寧に安値を拾うための商品である。
特に急騰局面の初撃ならともかく、大分急騰が連発した後からの買いは損することの方が感覚的には多い。
JREITについては利益相反の問題とかそういうのもあり、上値を血眼に追ったところでいいことは何一つないという思いでしかない。
また安値で拾えたJREITは慌てて利益確定する必要性もない。
日々貰える配当金がリターンを高めていくのに寄与してくれるので、いわゆる一般的な不動産投資のように安値で拾えたのであればどっしり構えていれば良い。
またそのうち3年移動平均のラインを割ってくる時もあると思う。
その時にありがたく家賃収入を貰う仕込み買いをして、あとは放置をしていればよい。

米国REITがやや出遅れているのでそちらはどうかという意見もあったが、自分は株で外貨リスクを大量に抱えてしまっており、JREIT投資は貴重な円建て資産運用で選んでいるというのが主な理由なので米国REITについてあまり所感がないということがありパスしている。
(まあ米国はやっぱり株の世界だったりしますし)

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LQDが限界を迎えたため上昇するJREIT

利回りパワー。

足下JREITのリターンがいい感じになってきている。
人によってはなぜこのタイミングなのだろうかと思うが、これは投資適格社債に投資をしてもリターンが出にくくなってしまったことによる本邦金融機関勢の買いが寄与していると思われる。

それはLQDを見てもらえればわかるが、投資適格社債のリターンの見込みが限界を迎えているからである。
LQDは毎月配当が出るので配当を足し合わせながらリターンを考えておきたいが、ここも配当が徐々に減少しており、リターンがなかなか出にくい状況になりつつある。
原因としては既に投資適格社債の国債金利に対する上乗せ幅の圧縮はA格より上では限界を迎えてしまっており、これ以上のスプレッド圧縮によるリターンが狙えないことにある。
その上ベースとなる国債金利もじりじりと上昇しており、今まではスプレッド圧縮で余裕で打ち返せていたのが打ち返せなくなっている。
BBB格はまだかろうじてスプレッド圧縮余地が残っているものの、ここにベットして格下げを食らってジャンク落ちすると、プロップ銀行勢とかは自分のクビが飛びかねなかったりするので攻めるにしても限界がある。
本邦金融機関投資家では個別銘柄の分析するには人員が足りないということからLQDにとりあえずポジションを張るというプレイヤーも増えているとまことしやかに噂されており、LQDの限界はダイレクトに金融機関のプロップ投資姿勢に変化を与える。

米国債の長いところになると30年債なら1.98%とかになっていてそこ触ればいいじゃんと思う方もいるかもしれないが、銀行プロップ勢ではデュレーションリスクの縛りが存在し、米国債でもおいそれとそんな超長いところをバンバン積み増すわけにもいかない。

そこでやはり注目されるのがJREITとなる。
配当利回り4%あり、日本の場合は国債金利が上がるとしても米国のようにバンバン上昇する見通しはないだろう。
さらに以前に記事にした通り、外資が不動産投資動き始めているのを見ればコロナウィルスショックで総ドン引きしていたところからポジションを一定程度戻して行ってもよいだろうという判断が行われそうというところも至極真っ当な話である。

<過去参考記事>

運用難の中、日本不動産への投資を拡大させる外資


コロナ禍で環境は不利だが、NAV倍率1倍で上司を説得しやすいレベルである。
その辺のデータはここを見てもられば良いと思う。

<JREIT関連データ>
https://j-reit.jp/market/03.html

そういったわけでLQDがバカスカ売られない限りにおいては当面JREITはようやく堅調な推移を続けるいい感触のステージになったと言えるだろう。
株ほどの派手さはないが、今の投資環境なら大きめにポジションを持っていてリスクオフで下がったとしても目を瞑って保有を継続していればやはりそこそこのリターンが取れるという状況ではないだろうか。

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運用難の中、日本不動産への投資を拡大させる外資

パートナーズ、日本投資を本格化 不動産や未公開株対象

JREITにややポジティブな話。

機関投資家の運用難はここもとのところ加速度的に進んでいる。
上場株は高すぎるレベルだし(アップル株のPER41倍とか正気とは思えない)、国債はこのコロナ環境下で新興国までもがQEをした挙句あまつさえそれが許されている相場で、米ドルやユーロ建て社債市場もすっかりコロナ前レベルにまで上乗せ金利は潰され、その上ジャンクボンドも絶対値金利ではもはや過去最低レベルに沈んでいる。
そのような中で運用難であるが、まだ利回りが確保できたり転売によって差益チャンスを狙いやすい不動産というのがコロナ当初はやや引き気味だったものがここにきてまた引き合いが強まってきていることが上記日経新聞記事でわかる。

もちろん上記は不動産といっても私募的なやり取りということもあり、直接的にJREITに関係してくるわけではない。
しかしインカムフローのある先進国不動産に投資しようと思えば日本の不動産に投資することは避けて通れない話で、投資の中心はやはりまとまったロットの投資ができるオフィスになるだろう。
もちろんオフィスならなんでもいいわけではなく、緊急事態宣言を受けて再び出社率が低くなってオフィス床契約面積がやや厳しくなる中でも選別した投資が行われるだろう。
不動産投資でいうと物流施設が次ぐらいに来て、住宅はそれらに比べるとまとまったロットいれられる物件が日本では少ないのでそれよりやや少ないみたいな投資になるだろう。
(ホテルはまあ、うん、ねえ・・・・)

上記記事にあるパートナーズだけでなく、KKRなど様々な外資が大なり小なり投資金額を投じているニュースがちらほら流れているのを見れば、とにかくそこそこ実績が長くあり利回りが確保できそうな日本不動産投資が選別されながらも入ってくることは不動産業界・JREIT業界にとってはポジティブな話であることは間違いないだろう。

いまだ東証REIT指数(配当除く)は過去3年平均と比べて下の位置にあるが、これはもうほぼ奪還間近のところまで来ており、これに配当利回り4%もらえるならまあまあ配当獲得目当て投資としては変なバリュー株を買うよりは安定度が高いように思える。
昨今は米国株人気の中で大量に為替リスクを抱えている人も多くなっていることを考えれば、円建てで安定したリターンを得られるところも一つポイントだろう。
もちろん株みたいにバーンと伸びる資産カテゴリではないものの、2021年はJREITにとってはそう悪くない年じゃないかなと個人的には思っている。
 
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JREITの積み立て投資を継続

<東証REIT指数のチャート>
タイトルなし


利回り確度が高いのにまだ3年移動平均線より下のものは基本的には買い。

自分が色々エントリーする目線で重視しているのは1年・3年移動平均線であることは何回かこのブログでも記事にしたと思う。
その中で利回り系の商品については特に3年移動平均線というのを一つの目線にしている。
利回り系の商品なのに過去3年移動平均線を下回り続けるということはよっぽどその銘柄が駄目、世界経済が世紀末(死語)、そもそもその国の経済がこれから破綻に向かうとかでない限りは基本的には解消されるものであると個人的には考えている。
それは少なくとも過去3年と比べて割安だと皆が思っているところから徐々に見直しされていき、順次悪影響が薄れていくにつれそれが解消されていくからである。

なので個人的には相場が崩れて以降もJREITは過去3年移動平均線より上にいくまでは基本的には積み立てでてきとーに買い増して行くことを継続している。
それに本当に不動産投資が崩壊しているならツイッターで見てる不動産クラスタの人が全員死滅しているはずで、確かにコロナウイルス暴落以降少し元気のなさが見えるものの、元気な人も多いのを見ていると素人でも簡単にできるJREIT投資が根本から崩れるという感じはしないと思っている。
米国REITもショッピングモールの比率がJREITより高いということもあり山あり谷ありだとは思うが、こちらも長い目線で見ればてきとーに積み立て投資していれば大きな問題はないのではないかと思う。
(ただ米国REITの場合はCMBSリスクがあるので出遅れそう)
個人的には株のロングで為替リスクを大量に抱えているということもあり、円建てでの収益獲得源も確保しておきたいという理由からJREITの方を優先しているが、ここは個人の選り好み次第だと思う。
まあグロース銘柄とかではないので、ぶりぶりにキャピタルゲイン獲得してどうのこうのというのはないし、まだまだこちらも山あり谷ありなのでゆっくり配当目的として毎月確定拠出年金で積める分だけ積んでおこうと思っている。

高配当銘柄でも同様の傾向は見て取れると思うが、なんちゃって高配当銘柄には引っ掛からないように気を付けたい。
3年移動平均に全然戻らないものについては利回りを維持できる確度が非常に低いことを意味している。 
例えばSPYD構成銘柄についていうと、ゼロックスとかアルトリアグループとかは業態の悪さや財務の母屋さを考慮すると減配リスクが非常に高く、3年移動平均線まで株価を押し戻せるパワーがない。
一方で同じSPYD構成銘柄でもPublic Storageなどの業績が維持できそう・配当維持確度の高い銘柄については3年移動平均線レベルにまで押し戻せている。

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プロフィール

村越誠

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