村越誠の投資資本主義

グローバルな情報をもとに投資資産を積んでいく慎重派投資家

日本経済

中古物件の在庫水準回復までは続きそうな住宅価格上昇

K字経済」住宅価格にも 都心は上昇・近郊は低迷

色々な理由が複合的に住宅価格上昇を正当化しているようで。
上記日経新聞の記事の通り、まあ前々からツイッター不動産クラスタでは認識されていた話だが、首都圏中心に住宅価格は上昇基調で推移している。
いくつかこの理由については以下の通りと考えている。

・不動産業者への融資拡大
コロナウィルスによって各種借入金や支給金というのがふんだんに経済にばらまかれている中で、特にバランスシートを使って業を成す不動産会社にとっては物件取得のための追加資金を取得できるようになったということで、この資金が需要を押し上げる効果となったと言われている。

・金利上昇可能性の減少
今回のコロナウィルスによる不況のせいで、米国でさえゼロ金利政策を2023年まで続けるという中で、日本でいうと金利(特に短期金利)が現状みえる範囲で過剰に上がる可能性がない期間というのが大分先に延びた。
これにより、より金利の安い変動金利での借り入れが促進で住宅ローンを組む人が増加したことは確実だろう。
住宅ローン借り入れのうち6割が変動金利が選ばれていることは至極当然の話で、いざとなればいつでも繰り上げ返済可能な人であれば全額変動金利で借りて、余った現金の一部を運用に回せば実質的には不動産投資と有価証券投資のダブル取りが可能な状態となる。
ちなみに今現在35年固定金利を薦めるようなFPはすべからくFPとしては落第点なので話を聞く必要性もないだろう。

・その他住宅取得資金の出どころ
旅行が出来ない分の資金が不動産などに流れ込んでいるのもあるが、もう一つは所得の高い海外駐在員が帰国して住宅を買っているというのもあり、これがより東京での住宅成約数の増加に貢献しているように思える。

こうした需要増加の一方で、供給は従来通りのレベルしか出てこないということもあり、東京では在庫水準が減少するという減少から住宅価格上昇の気配が続いているということである。
基本的にはこの在庫水準が一定程度の回復を見えるまでは需要が供給を上回っている状態が続くため、東京では住宅価格の上昇が続くということになる可能性が高いように思える。

<東京カンテイのレポート>

https://www.kantei.ne.jp/report/market-index.pdf

タイトルなし


上記リンクの東京カンテイのレポートを見ると名古屋はやや在庫水準が多い状態が続いているので価格上昇率はゆるやかなものにとどまりそうだ。
大阪は在庫の絶対水準は多いものの、在庫水準は減少し始めているので上昇率は東京と名古屋の中間程度と考えておけばよさそうだ。

ただ一概に東京といっても築年数がかなり経ってくると新築時から強烈に値段を下げないと売ることさえ難しいところが23区外では相当程度存在することは確かであり、そこは地区別でSUUMOの築年数を古い順に並べた時の金額を見ればなんとなくわかるところだと思う。

まだ今回の上昇サイクルでは23区内物件は東京の所得であればダブルインカム家庭であれば十分に払えるものではあるものの、ダブルインカム家庭でさえ住宅取得費を支払えないというレベルにまで今回の不動産価格上昇サイクルが続く可能性は、諸外国も同様な現象が起きていることを考えると視野には入るのかもしれない。

スキマ時間で楽しくポイントGET|マクロミル 

緊急事態宣言・円高でやや日本株不利な状況

4都府県に緊急事態宣言 今月25日から来月11日まで 政府方針

過激に売られるわけではないけど。

日本で主要都市中心に新規コロナウィルス感染者(加えて内容が感染力の強い変異種中心)が増加しているということもあり、緊急事態宣言が出されて人の移動を減少させるための措置が取られる見込みだ。
特に今回は旅行シーズンであるGWで人の移動を減らすということで影響を受ける業種の関係者は落胆せざるを得ない状態だろう。

そういったことを考えると内需のアゲインストコロナ銘柄はどうしても厳しい状況が続くことはしょうがないだろう。
この辺を真っ向から影響受けている銘柄の筆頭はやはりオリエンタルランドだと思われる。

<オリエンタルランドの株価チャート>
タイトルなし


感染者が増加に転じてきた3月半ばには明らかに時短営業懸念を織り込んだ株価動向となっており、それが既に大半織り込まれている状態になっている。
(逆に言うと緊急事態宣言ど真ん中あたりがボトムになりそうな気もするが)

グローバルに見ても感染者が急増した国の株価(直近だとインドとか)がやや軟調気味に推移しているところを見ても、しばらく上値を追いかけられないかなと感じる。
ワクチン接種が先行している米国、欧州が日本株より有利なターンになるだろう。
ただ、じゃあ過激に日本株が売られるかというとそれはそれで難しい。
もうワクチンが供給されるのも時間の問題だし、例えばJREITを見ると利回り追求で全然売られていないところを見ると、直接的に時短要請の影響を受ける銘柄までが今回の緊急事態要請で下げる銘柄の限界だろう。

どちらかというと円高懸念の方が影響はあるように思える。
ブログ記事では米債金利については当面上がらずとも下がらずという感触になることは言っているが、そうなるとこの2ヵ月続いた円安トレンドは終了し、購買平価を考えればじりじりと円高になるのが通例だ。
これも日経平均を3万円にまで押し上げてきた原動力の一つがなくなるわけで、これも不利な材料だ。
さらに日銀買い入れ金額の減少もあるわけなので、そうなるとどうしても日本株が対先進国株でやや劣後するターンがしばらく続く感じだろう。
概ね中途半端な横ばいみたいな状態がとりあえず月単位で続くみたいな上値追い買い・下値懸念売りでは損するだけみたいな感じを予想している。

スキマ時間で楽しくポイントGET|マクロミル

日銀ETF見直し買いで日本株指数はペナルティボックス入り

日経平均一時500円安 日銀ETF一本化、市場に懸念

これは仕方がない。

以前に当ブログでは日銀のETF買い見直しについて記事にしていたので、金曜日に日銀がETFの買い見直しについて発表したということもあり、その記事を改めて読み返していた。
興味のある方はぜひとも下記過去参考記事もあわせて当記事を読んでもらいたい。

<過去参考記事>

日銀ETF買いの見直し観測についての所感


その中で市場の噂も鑑みた個人的な日銀の修正予想範囲は以下の通りであった。

この日銀ETF買いは2018年末の下げやコロナ下げ時には外人買いを全部お買い上げするレベルの吸収力があったことからインパクトが大きかったが、この買い量レベルが決められた上限(12兆円)下限(6兆円)枠内で下方修正される可能性が今後あるということになる。

このETF買いの枠が12兆円~6兆円の枠内で下方修正されると見ていたのだが、日経平均型ETF
ETFの買いが撤廃された上に、この6兆円の枠もとっぱらいという下方修正内容になってしまった。
一応は12兆円を上限の枠とした買い入れ継続の意思は表明されたものの、重要なのは下限の方であり、下限が明示されなかった時点で買い入れが6兆円を割る可能性は非常に高いと思われる。
(実際に日銀は国債買い入れ枠の消化が全然上限未達であることを考えれば自然な発想。)
市場ではネガティブサプライズと言われているが、個人的な予想からも大きく下に外れたものであり、ネガティブサプライズ度合いは高いことは確実だ。

これによって金曜日に続いて月曜日現在の日経平均・TOPIXいずれも他アジア市場と比べて大きめの下落になってしまった。
結局日銀がいざとなったらいくら買ってくれるのよという見通しがなく、不安定になったことは単純に外国人の売りが出ざるを得ないだろう。
ここまでやや他の先進国市場をアウトパフォームしてきた大型日本株もレンジから外れて下落とまではいかないと思うが、米国株が最高値を更新してくるまではボックスでの範囲の上下にならざるを得ないと思われる。
自律的な上昇は望みにくくなり、他市場頼みみたいなふらふらした値動きに当面なるようなイメージだ。

<日経平均のボックス変動予想>
タイトルなし


まあいずれにしろ日本株への投資は一旦この日銀のETF買い枠の下方修正後の外国人売買動向統計を見てからで十分に思えて、11月以降のような上値追い買いは通用しなくなるものと思われる。
当面は日経平均3万円はお預けということになりそうだ。

仮想通貨ならビットバンク

日銀ETF買いの見直し観測についての所感

日銀、ETF買い見送り 点検前に「柔軟姿勢」?株高で

まあフレームワークの変更はあってしかるべきか。

一部報道で日銀が直近でTOPIX0.5%以上下がっても日銀の買い出動が見られなかったということで。ETF買いのフレームワークについて変更されてくるのではないかという観測が出ている。
これまでは市場ではTOPIXをぎりぎり0.5%まで下げさせて日銀の買いを出動させるプレイみたいなのが横行していたが、まあ株価だけバブルみたいな状態の中でそのルールを維持して無理やり株価だけ上昇させるというのが金融政策的にどれだけ意味があるのかというと難しい。
この日銀ETF買いは2018年末の下げやコロナ下げ時には外人買いを全部お買い上げするレベルの吸収力があったことからインパクトが大きかったが、この買い量レベルが決められた上限(12兆円)下限(6兆円)枠内で下方修正される可能性が今後あるということになる。

これで株価が大きく下げるとは思わないものの、これまで日本大型株は先進国の中ではややアウトパフォームしてきたのがペースダウンしそうだなという感じはしている。
 特にやり玉にあがりやすいのが日経平均上位銘柄で、上記記事にもある通りファストリ・ソフバンは日銀の日経平均ETF買いがかなりドライブとして効いていることは間違いなく、しかも日経平均ETF買いがこうした上位銘柄の株式流動性を落としているということもあり、偏りのある日経平均のETF買いがまず最初に何かしらの見直しが入ると思われる。(入るのであれば)

この観測が相場に与える影響を精査するにはやはり外国人投資家の動向を見る必要性があるだろう。
こういう政策マター的なものに関しては外国人投資家は抜群に感応度が高い。
なので、外国人投資家売買動向を見てこの観測が出ていても買いの勢いが衰えないならとりあえずはまだ無視してもよい材料・一方で買いが衰えるようならやや気にしているなということで日本大型株のアンダーパフォームをやや意識しての投資検討をしていくことになると思われる。
とりあえず外国人売買動向のデータが出てから相場への影響の結論は出したいところだ。
影響があるとすれば、まずこれまで日経平均アウトパフォームだったものが変化していくだろうと思う。
まあかといってやや大型の重たい銘柄が多いTOPIXが日経平均をアウトパフォームしてくれるかというとどうなんだろうなとは思うけど・・・

 はじめての仮想通貨投資なら コインチェック

運用難の中、日本不動産への投資を拡大させる外資

パートナーズ、日本投資を本格化 不動産や未公開株対象

JREITにややポジティブな話。

機関投資家の運用難はここもとのところ加速度的に進んでいる。
上場株は高すぎるレベルだし(アップル株のPER41倍とか正気とは思えない)、国債はこのコロナ環境下で新興国までもがQEをした挙句あまつさえそれが許されている相場で、米ドルやユーロ建て社債市場もすっかりコロナ前レベルにまで上乗せ金利は潰され、その上ジャンクボンドも絶対値金利ではもはや過去最低レベルに沈んでいる。
そのような中で運用難であるが、まだ利回りが確保できたり転売によって差益チャンスを狙いやすい不動産というのがコロナ当初はやや引き気味だったものがここにきてまた引き合いが強まってきていることが上記日経新聞記事でわかる。

もちろん上記は不動産といっても私募的なやり取りということもあり、直接的にJREITに関係してくるわけではない。
しかしインカムフローのある先進国不動産に投資しようと思えば日本の不動産に投資することは避けて通れない話で、投資の中心はやはりまとまったロットの投資ができるオフィスになるだろう。
もちろんオフィスならなんでもいいわけではなく、緊急事態宣言を受けて再び出社率が低くなってオフィス床契約面積がやや厳しくなる中でも選別した投資が行われるだろう。
不動産投資でいうと物流施設が次ぐらいに来て、住宅はそれらに比べるとまとまったロットいれられる物件が日本では少ないのでそれよりやや少ないみたいな投資になるだろう。
(ホテルはまあ、うん、ねえ・・・・)

上記記事にあるパートナーズだけでなく、KKRなど様々な外資が大なり小なり投資金額を投じているニュースがちらほら流れているのを見れば、とにかくそこそこ実績が長くあり利回りが確保できそうな日本不動産投資が選別されながらも入ってくることは不動産業界・JREIT業界にとってはポジティブな話であることは間違いないだろう。

いまだ東証REIT指数(配当除く)は過去3年平均と比べて下の位置にあるが、これはもうほぼ奪還間近のところまで来ており、これに配当利回り4%もらえるならまあまあ配当獲得目当て投資としては変なバリュー株を買うよりは安定度が高いように思える。
昨今は米国株人気の中で大量に為替リスクを抱えている人も多くなっていることを考えれば、円建てで安定したリターンを得られるところも一つポイントだろう。
もちろん株みたいにバーンと伸びる資産カテゴリではないものの、2021年はJREITにとってはそう悪くない年じゃないかなと個人的には思っている。
 
1000万円山分けキャンペーン中【LIGHT FX】 

記事検索
アクセスカウンター
  • 累計:

プロフィール

村越誠

投資に関して気づいたことのメモをしていく。 ご連絡の取りたい方は、makoto.muragoe★gmail.comまで(★を@に変換してください)
ツイッターで更新情報配信