村越誠の投資資本主義

グローバルな情報をもとに投資資産を積んでいく慎重派投資家

REIT

【反省】JREITへポジションを張るのを失敗

REIT 活況とひずみ(上)14兆円市場 日銀が支え

今年の一番の反省点はこれに尽きるなというところだ。
JREITは現在金融法人の数少ない円建て運用先で許容できる投資先になっている。

外債は金利がなくなってきており、為替ヘッジしてしまうとほとんどとれない。
フランス債・スペイン債もかなり厳しい金利水準。
デンマークカバードボンドはまだ利回りが残っているもののやや過熱感がある。
円建て債券は劣後債系は金利があるものの、その他はかなり厳しい。
そして貸し出し先で伸ばしていた不動産融資が絞られた中余剰資金が余ってしまっている。

そこでJREITへの配分を増やすしか手段がなく、仕方なくそうしているといった動きになっている。
地銀が運用に困っているのは把握していたのだが、JREITへのポジション切り替えに失敗したのは今年最大の反省点であったと思われる。
一応ちゃんとJREIT見直すと今の調子なら最終的な上値目途は2100-2200ぐらいになるかなと思われる(現在1990ぐらい)。
そこより上のラインは単なるバカ突っ込みなので無視してよいと思われる。 

<JREIT(配当除く)のチャート>


タイトルなし

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米国REITが沼のように沈んでいる要因

<米国REITのチャート>
無題

年初から米国REITは5%の下げを見せるという強烈な動きをしている。
これは米国の短期金利が上がっていて、米国REITの投資妙味が下がっているということもあるけど、もう一つは日本の大型米国REITファンドであるゼウスとフィディリティUSリートの2ファンドに強烈な解約が入っていることも大きな要因だと思う。
ゼウスとフィディリティUSリートの解約の底打ちが見られないともう少し下にいくんじゃないかなあと思う。
少なくとも今年は駄目なんじゃないかな、やっぱり。

世界的にオフィスビル価格上昇率はしょぼい数値に

世界のオフィスビル価格上昇率、東京が首位から陥落


オフィス価格が世界的に上昇率がはっきり言ってしょぼくなっている。
やはり不動産利回りはどこも限界的な領域になっており、不動産投資をふかす意義がないのかもね。
JREITだけでなく、世界的にREITは相場的には株に劣後する状況が継続するだろう。

不動産投資サイドの必死なポジショントーク

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REITの動き見てたら不動産について米利上げの影響が限定的なわけないだろ・・・
それに株価の上値余地は限定とかいっちゃって、ポジショントークがひどすぎる。
普通に考えたら株価上昇しなかったら、不動産が影響を受けないわけがないので、所詮詭弁だ。 

REIT相場は全然駄目だね

今日の米国のリート相場を見て確信した。
オフィスビルの供給過剰感・ショッピングモールがECに押されていることから、構造的に家賃が上昇しづらいことに加えて、金利高から配当金が今後増える見込みもなかなか立てにくいと皆が思っている。

もう当面REIT(グローバルも日本も)を触る意味はほとんどないと確信した。 
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