あくまでツイッター観測レベルの話ですが。

どうやら地銀が日銀考査でJREITの買いが出遅れているという噂のようだ。いくつかツイッターを抜粋しておきたい。


なるほど、確かに足元でJREITの大幅買い越し主体というのは生保であり、生保は中長期マネーを扱うということもありJREITに手を出すハードルは地銀と比べては低いということだろう。


そして日本国債の利回りがほんとに長いデュレーションリスクを取らないと利回りは取れないし、外債も米ドルについては長期金利が短期金利を下回る逆イールドが発生しちゃっているし、ユーロ建てもかなり金利が潰れてスペイン10年国債さえ0金利になろうとしている。

でも高配当利回り株といった株資産に手を出すにはリスクが高すぎる。
ということでJREITを金法が買わなければいけない状態になっているというのはかなり見えやすい状況になっている。

それにJREIT自体は実は諸外国REITと比べるとお得感がある。
REITの代表格はやはり米国REITだが、米国REITは実は足元で少し苦しい。
JREITの利回りは足元で3.62%、米国REITの配当利回りはおよそ4%と絶対値ベースでは確かに米国REITの方が利回りが高いが、対10年国債利回り格差でいうとJREITは3.8%、米国REITは2.5%とJREITに軍配がある。
さらに日本円から米ドルに通貨をヘッジするコストは2.46%となっている。
日本の投資家が為替リスクをゼロにして米国REITに投資すると1.54%しか利回りが残らないのだ。
しかも米国REITの最大の弱点はショッピングモールREITで複数の小売り業者がデフォルトを起こしており、空室リスク上昇懸念が生じており、ここ数年EPSが上昇していないことにある。
一方、JREITは堅調なオフィス需要を背景にまだEPSが上昇しており、配当金増額が見込める。
こういう諸々を考慮すると個人的なそろばん勘定と過去のバリュエーション履歴を見ると東証REIT指数は2200-2300の間ぐらいまでは上昇余地があるとにらんでいる。
(そこより上はちょっとどうなるかよくわからない)

なかなか押し目がなくてつらいところだが、押し目がないところは少額ずつ積んでいって押し目ができたところが大きめに金額を積んでいくという作戦に出ている。
それに冒頭のように日銀が地銀のJREIT買いを邪魔しているのであれば、最後地銀が買い向かうまでは十分に高い位置で地銀が玉を買ってくれるということもあるので、まだ自分の後ろに買い手がいるという安心感がある。
個人・外国人が売り越しというのが若干不安感があるので、一定程度の下落というのも頭に入れながら積み増しをターゲットプライスまで続けていこうと思っている。