村越誠の投資資本主義

グローバルな情報をもとに投資資産を積んでいく慎重派投資家

不動産価格は15%下落をストレスシナリオとして良さそう

不動産の価格「下がる」9割 民間、投資家に調査

残念ながらJREITの利益確定を見過ごしてここはそこそこダメージを負ってしまった次第であった。

<東証REIT指数の推移>
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自分の考え方が間違っていたということもあり、色々新しい報道を見ながらシナリオを練っているところであるが、その考えをまとめておきたいと思う。

色々報道や機関予測などを見ていると、不動産価格については全体的に15%の下落を下限ぐらいに考えるのでいいように思える。
上記日経新聞リンク記事を一部抜粋したものが下記文章になる。

以下記事の一部を抜粋
2020年末にかけての不動産価格について、「5~15%下落」との回答は65.5%、「15%以上の下落」は23.8%だった。上昇を見込むのはわずか0.4%だった。

5-15%の下落というのはかなり多くのプレイヤーが予測している範囲のように思える。
これは日本ではないが、イギリス中央銀行が公開しているストレスシナリオでも不動産について15%の下落をストレスシナリオとして挙げている。
リーマンショックのような金融システムショックではBOEも35%の不動産価格下落をストレスシナリオに掲げていたが、それよりも浅くて済むという判断をしている。

<過去参考記事>

BOEが発刊した金融安定レポートから読み解く金融市場


この判断は今回は金融システムの崩壊から来る不況でないということと、経済崩壊を食い止めるために銀行に手厚い支援策を用意したり、政府が積極的に劣後ローンを差し出して銀行の不良債権増加を和らげようとしていることにより、不動産価格のファイヤーセールがリーマンショック時と比べれば規模感がずっと小さいということだと思う。


ということを考えていれば、不動産価格にとりあえず15%の下落というかけ目と銀行勢の利回り追求はいつか戻ってくるということを考慮しておけばJREITは最高値から15%下落の位置まで戻る可能性は相当程度高いと思われる。
もちろんJREITはもっと価格感応度の高いオフィス中心であることやホテルREITも入っているので当面はボラも出るし、どの段階でそこまで戻るかは今のところ判断がつかないが、とりあえず過去3年移動平均線より低い位置にいるならてきとーに積み立て買いすればなんとかなるんではないかと思っている。

ということで個人的には泣く泣くJREITナンピンを毎月積み立てる形の対応を取っていこうと思っている。
(結局お前ドナンピンじゃないかという批判は一切受け付けません!キリッ)

クラウドファンディング不動産投資「A funding」

米国REITはデータセンターREITに注目

Three Data Center REITs Report Solid Q1

以前作成したS&P500のパフォーマンスを見ている中で、REITなのにパフォーマンス上位にいる銘柄いるなと思い個別銘柄を調べてみると、なるほどデータセンターREITなんてものがあるんですなというのを見つけた。

<パフォーマンス上位に食い込むデータセンターREIT大手エクイニックス>
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<調べるために使用したコード>
【コピペでOK】Pythonコードで色々な銘柄で1年・3年移動平均線より高い株価をつけている日数割合を調べる方法

ちなみにETFもないものかと検索してみると米国ETFでSRVRというティッカーのETFがこのデータセンターREIT銘柄を集めて組成されたETFになるようだ。

<SRVRのチャート>
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今回のコロナ騒動でレバレッジ状況が高い米国REITは結構ダメージを受けたが、このデータセンターREITについてはほぼコロナ前に戻っている状況だ。
(2月の高値はさすがにバブルやりすぎっていう話で下落したのだろうが)
まあ普通に考えればリモートワークの激増でデータセンター需要は足元のコロナ不況で落ちるどころか、逆に増加する気配さえあるわけだから商業REITのように空室率増加・家賃低下を気にする段階に今ないことは確かだろう。

<参考ニュース>
エヌビディア、5-7月見通しは予想並み-データセンター向け需要増

念のためデータセンターREITの最大手エクイニックスの直近決算状況も確認しておきたいと思う。

エクイニックスIRサイト
(全部英語ですが読める人は読んでみてください)

ガイダンスが少し切り下がっているが、中身はほぼ為替に限定されており、コロナウイルスの影響はごくわずかという状況のようだ。

<エクイニックス1Q時の売上ガイダンスの変更>
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<エクイニックス1Q時のEBITDAガイダンスの変更>
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今のところエクイニックスの状況を見ると年率分配金が+8%ちょっとぐらい増えていくイメージになるようだ。
今のところ前年度の増配状況からほぼ状況は変化していないように見えるし、特段切り下げる必要性も感じていないのだろう。

<エクイニックスの分配金予測>
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<SRVRの分配金>
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分配金利回りは今のSRVRの価格から逆算すると、まあ2%ぐらいにはなるんじゃないのというところである。
米国REITの5%利回りと比べると非常に低いが、このETFはそれなりに分配金の成長が見込まれているので、2%+キャピタルゲイン(年率10%ちょっと増加する期待)がトータルリターンの期待として含まれていることを意味している。

少なくともこうしたデータセンターを使う企業でデフォルトが急増するといった話は聞かないので、普通の米国REITと比べればパフォーマンス的には有意にアウトパフォームしていくんではないかなと思う。
個人的にも次の押し目時にSRVRをポートフォリオに入れるかどうか現在検討している。
日本でもいくつかそういうデータセンターREIT取り扱っているファンドも確かあったような気がするので、気になる人は調べてみてはいかがだろうか?

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ドル円が下がりそうでなかなか下がらない理由

Dollar liquidity measures leave some countries out in the cold



今すぐ欲しいものは中々下がらない。

米国は景気刺激策のために少なくともまだ何かしらのばらまきはするだろうという観測が浮かび上がっている。

<参考ニュース>
対コロナ景気刺激策は「無限」かも、コーン氏と会談後メイヨー氏語る

それだったらそれだけ米国政府が借金するわけだから通貨価値毀損するはずというところだし、多くの貨幣に信頼を置いていない陰謀論者はこれを機会に通貨暴落!というのを煽っている向きがいくつか見られている。
しかし現実的にはまだそれが到来しているようには見えないドルインデックスの動きである。
これはなぜだろうか?

<ドルインデックスのチャート>
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それはドルが市中に出回っていないからである。
多くの米国企業・債務の重たいグローバル企業・新興国が債務返済のためにドルを必要としている。
とにかく何が何でもドルが欲しいのだ。
そうでないとドルで金を借りているわけだから、返済が出来なくなった時点でケツの毛までむしられることになる。
だからドルを手に入れたらそれをがっちりホールドするし、手に入れるためだったら手元資産を売り崩すということもやぶさかではなくなっている。
一応足元は中銀や政府の財政支出などで手元資産投げ売りという展開にはなっていないものの、コロナウイルス第二波を恐れている企業はすぐに現金を手放すわけにはいかない。
新興国も外貨準備高を削りながら為替レートを保っている状態であり、今手持ちのドルが生命線なわけなのでこれを無駄に使うわけにもいかない。
新興国はかつてドルの減価を気にして外貨準備高の一部を金に振り向けたりなどもしていたが、足元はその余裕もほとんどないだろう。
つまりドルが死蔵されているのである。

そういった意味でドル円が下がる時というのは経済活動が再開し、ドル債務返済したい人達に十分に行き届く兆候が出始めてからのように思える。
行き届けば、その時に改めてドルの減価を気にし始めた人達が余剰資金をどう扱うか考え始め、動意づく資産も出始めるだろう。
少なくとも米国が輸入を通じてドルを全世界に無節操にばらまくようになるということがドル減価には必要なように思える。
そうでなければ日本でも同じようなことが起きているわけだが、中銀が市場に金を流し込んではいるものの、実際は市中にそれが流れておらずマネーサプライは増えていないということになるからだ。
とにかく各プレイヤーはドルが必要である理由があり、需要が大きい中、中銀はドル供給しているもののまだまだドルが必要な人達に行き渡っていないという現実を考慮する必要性があるだろう。

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香港の民主化運動は失業率上昇とともに以前より活気なし

「金融センター」香港に打撃も 国家安全法に不安の声

現実論的に寄生相手に逆らうことは難しい。

中国は全人代が終わると同時に香港に対して国家安全法を制定して、香港への統制を強めようとしている。
米国は11月選挙まではコロナウイルスによる未曽有の不況を深刻化させたくないことから、米中貿易戦争についても米国側は口では強いことを言えるが、実際行動となるとしょっぱい動きしか見せていない。
だからこそ8月という米国選挙前で荒立って動けない時期に国家安全法を制定してしまおうという動きを見せているものと思われる。

個人的には現実的に香港で民主化勢力が勝つ可能性は皆無だと思っている。
同じように中国の影響について苦しむ台湾は米国のシーレーン確保というインセンティブに加えて、自国で一応は軍を保有し、経済的にも必ずしも100%中国依存しているわけでもないので、中国に反抗するだけの力は現在保有している。

しかし香港はそうではない。
ほぼ経済の全てを中国に依存し、自国では軍を持たず、法的にも最終的には中国に組み込まれることが国際条約で決められてしまっている。
昔は香港のGDPが中国と比べて圧倒的に大きいということもあり、中国も香港の反発を抑え込むことが経済的にダメージが大きいのを許容できずに、香港の支配を強める政策の発動をためらってきた。
しかし、足元では中国の経済成長に伴い香港の経済的重要性は低下し、最悪香港なしでも中国経済はいくらでも成り立つ状況になった。
一方で香港は中国なしでは経済が立ちいかない状況になっている。
香港は一応は中国の金融センターとしての役割を担っているが、それは中国が保有外貨が薄い時期には唯一無二の地位であったが、足元では最悪その位置を失ったとしても中国経済に与える影響は香港が受ける影響と比べればかすり傷に等しい。

そこに今回コロナウイルスにより、香港も他国と同様に失業率がうなぎのぼりに上昇している。
革命を成功させるには、革命が成功した時に自分達の生活が革命前より良くなるビジョンを見せることが最低条件であるが、その最低条件でさえ現在香港の民主化勢力は見せられていない。
多くの人達にとっては民主化より明日のご飯の方が重要なのである。
自力で立てる力がなければ国家独立などというのは夢のまた夢であることは戦前にドイツとロシアに挟まれた東欧国家の悲劇を見れば容易に理解できることだろう。
そこらへんを理解していない人は下記東欧の歴史書籍を読んで理解してもらいたい

<参考書籍>

ポーランド・ウクライナ・バルト史 (世界各国史)

とにもかくにも民主化というのはあくまで明日の生活がより良いものになるための手段であり、決して目的ではない。
しかし、現在の香港民主化運動勢力は民主化自体が目的になってしまい、本来革命を成功に導くための必要条件さえ忘れているように見える。
 
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ゴールドは中長期的には値上がりが期待できるが、短期的には押し目を待ちたい

一旦さすがに休憩でしょう。

俄かに金が新高値超えそうということで様々なニュースサイトでは金に注目する記事が増加している。

<金価格のチャート>
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<参考ニュース>
金先物価格が6000円台に、新型コロナ終息でも安心できない世界

昭和57年来、初の6000円台!東京金の現状と今後を分析



確かに景気の先行き不安感と、それに対処するための国債乱発が通貨価値を毀損するという話はもっともな話だし、ロジック的には合っている。
しかし世の中にドルはまだ出回っていない。
ドルが出回る時というのは米国が輸入を通じて大量に世界にばらまく必要性がある。
しかしご存じの通りコロナウイルスの影響で世界の貿易はまだ心停止状態にあり、全然ドルはばらまかれていない。
また新興国にとってもう一つ重要な外貨調達手法の一つとして出稼ぎ労働者の送金が挙げられるが、こちらも米国でご存じの通り大量に失業者が出ているのを見ると、こちらも期待は薄いとしか考えられないし、今現在新規失業者保険申請数見てもまだ200万件台と過去に例を見ないレベルの失業が発生している。

<参考ニュース>
米失業率、4月の実態は20%近く 労働省「隠れ失業者が多数」

<過去参考記事>

新興国の最後の外貨ファンディング命綱が切れそう


そうなると新興国は流入フローだけで経常赤字をファンディングすることはできない。
そのため手持ちの外貨準備高を削りながらこのドル不足を補う必要性が出てくる。
新興国の外貨準備高にはドル以外にも大量に金が含まれている。
一時期は新興国は通貨の毀損性を気にして金を買うのがブームになっていた。
だからこういう時は金を売りながらのオペレーションになる。
(なお数年前の金価格がクッソ安い時にベネズエラが窮地になった時に外貨準備高の大半が金で爆死したなんて話もあったりする)

なので、現在の金買いパワーはETFを通じた資金一本足打法である。
本当に金が無限バブルに突入するには、やはり新興国が外貨準備高を貯める過程の金買いが必要だ。
それなしで1・3年移動平均線より1σも高い位置に現在のプライスがあることはやや過大評価だと思われる。
しかし、その復活には米国の輸入・消費活動・雇用が正常化する兆しが必要で、それなしに新興国の外貨準備高蓄積による金買いバブルが発生するというのは時期尚早の期待だと思われる。

注目するのはわかるが、このプライスで中長期投資で手を出すのは愚策のように思える。
個人的にもどこかでポジションを取りたいが、1650ドル台前後あたりまで引き付けて割高感が消えてからにしたいと思う。
あるいは過去移動平均線と比べて割安感が消えればよいので、今の値段を保っていても横ばいなら時間がたつほど割安になるという感覚を持ちながら金買いタイミングをはかりたいと思う。

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村越誠

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